皆さん、土地活してますか？
9月も下旬となり、いよいよ来月より消費増税が適用されますね。
日々のニュースやワイドショーで消費税に関する適用基準や節税対策が報じられていますね。
ここでは住宅購入に関する消費税に関して言及して参ります。
まず、前提として、
- 新築又は取得の日から6か月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
- この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること。
- 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
- 借入期間が10年以上の住宅ローン計画が組まれていること。
- 居住し始めた年の前後2年間の間に別途居住用の財産を売却した際の譲渡所得税の課税の特例を受けていないこと。
- 宅地（敷地）取得価格は非課税
- 個人間売買に関しては建物部分に関しても非課税
が、適用要件となります（国税庁ホームページ参照としています）
控除額（年末調整で返ってくる額）につきましては、
改正前）
その年の住宅ローンの年末残高×1％ が十年
に渡って所得税額 より控除され、返ってくる。
改正後）
その年の住宅ローンの年末残高×1％ が十年 に加え、
①住宅ローンの年末残高×1％ もしくは
②住宅の取得額（税抜）×3分の2×1％
の①、②のいずれか低い額 がもう三年分に渡って所得税額より控除され、返ってきます。
つまり、
新築時の住宅の取得額が4,500万円だとした場合（←豪邸！）
11年目の住宅ローン残高が3,000万円
12年目の住宅ローン残高が2,900万円
13年目の住宅ローン残高が2,800万円
だとすると、
①は11年目は30万円 12年目は29万円 13年目は28万円
②は各年同額で4,500×3分の2×1％で30万円
のいずれか低い額が所得税より控除され、返ってきます。
つまり、
87万円が余分に返ってくるという結果になります。
となると、4,500万円の消費税が2％増税するにあたり、90万円の増税分に対して87万円返ってくることになります。（増税により3万円分の負け越し？）
ちなみに、宅地も同時に取得し、住宅ローンに含めて組んだ場合
住宅が2,000万円、宅地が1,000万円の取得で3,000万円のローンを受けた場合、
11年目ローン残高2,500万円 12年目2,400万円 13年目2,300万円
だとしても、計算上1円の負け越しとなります。（上手な仕組みですね）
つまり、あくまでも増税後も増税前と同等もしくは微々損程度で住宅の取得が出来る、というものになります。
勉強になりましたね(^^)/
以上です。
